El autor de la frase "la profesión más antigua del mundo" fue Rudyard Kipling. Su historia sobre una prostituta en 1888 comienza: "Lalun es miembro de la profesión más antigua del mundo". Luego busqué en Google "las profesiones más antiguas del mundo" y descubrí que el Sr. Kipling puede haber estado jugando con la verdad de forma rápida y suelta. Según Google, la profesión más antigua del mundo es la fabricación de herramientas, originaria en Etiopía hace 2,6 millones de años. La octava profesión más antigua del mundo es la de un constructor, originaria de la antigua Mesopotamia entre 10,000 y 15,000 años atrás. Parece que los humanos construían casas mucho antes de que la prostitución comenzo a contribuir al producto interno bruto del mundo.
No hay absolutamente nada de malo en ser excitado por ladrillos y el mortero. Apela a todos los sentidos: puede verlo, tocarlo, olerlo, saborearlo y escucharlo, especialmente cuando está lleno de inquilinos. Dado que vivimos en un mundo digital, cualquier cosa que nos devuelva a nuestras raíces físicas es más que bienvenido. El sector inmobiliario es la vieja economía en su mejor momento. Cuando Amazon, una de las empresas más avanzadas digitalmente, compró una cadena de supermercados (Whole Foods) en 2017, inmediatamente llamo mi atención. ¿Qué estaba haciendo Bezos gastando casi $ 14 mil millones en una cadena de supermercados de la vieja escuela? Puedes discutir todo lo que quiera sobre sinergias, escalar negocios y alimentar a un mundo de veganos con alimentos orgánicos libres de lactosa y OGM (organismo genéticamente modificado); pero al final del día fue la fisicalidad y la tangibilidad de Whole Foods lo que fue la base de la transacción (en mi opinión).
Introducción al mundo perfecto de ingresos pasivos
Hay cientos de formas de ganar dinero con bienes raíces: condominios, alquiler de casas multifamiliares, alquileres de crowdfunding (financiación colectiva), fideicomisos de inversión inmobiliaria, la lista puede continuar. Las inversiones inmobiliarias residenciales son las formas más comunes en este sector, incluyen casas unifamiliares, condominios y casas en serie que se pueden revender o alquilar para obtener ganancias.
Dado que Rebel Finance se centra en el ingreso pasivo, no nos vamos a centrar en la especulacion inmobiliaria: ese negocio es todo menos pasivo. Nos vamos a centrar en alquileres. Airbnb ha hecho posible un ejemplo sencillo inversión inmobiliaria. Compras un condominio en Tulum, México, le das una manita de gato, instala un columpio interior, eleva la cama, le pones una alfombra y creas un espacio de meditación y seguramente encontrarás estadounidenses hippies para alquilarlo por $ 100 por noche
Los alquileres de propiedades son hermosos. John Keats, en su poema 'A Thing of Beauty' da un claro mensaje de que una cosa bella es una alegría para siempre. Nunca pasa a la nada. Nuestra tierra está repleta de innumerables objetos naturales llenos de belleza. No cabe duda de que cuando Keats estaba escribiendo este poema, estaba sentado frente a un hermoso bloque de "council homes" en la frontera de Shoreditch y Bethnal Green, y estaba hablando sobre el flujo de alquileres que podía extraer de estas casas.
Lo único negativo es que para ganar el alquiler necesitas tener inquilinos. Vecinos llorones, perros ladrando, gatos chirriantes, grifos que gotean, electrodomésticos rotos, depósitos de seguridad que nunca son devueltos. La mayoría de las personas que alquilan apartamentos han visto una buena cantidad de pesadillas relacionadas con los propietarios y los edificios.
Mira este comentario sobre un inquilino del infierno que se publicó en Reddit:
“Dos caballos muertos, cuatro conejillos de indias muertos, tres perros y un gato abandonados. Montañas de basura, ropa sucia, parafernalia ilícita de drogas y mierda de perros y gatos cubrían la casa: una casa nueva, construida menos de un año antes del desalojo / abandono. Una bicicleta de motocross había sido montada / almacenada en la casa; marcas de barro / neumáticos / aceite en las paredes y el techo incluso. La mayoría de los muebles habían sido destruidos;la mesa de cristal de la cocina había sido rota con un mazo ”. - Thornutella
Confío en que ninguno de sus inquilinos resultó ser los cuatro jinetes del apocalipsis. Veamos ahora las reglas.
Regla 1: Desarrolla tu legítima Codicia
En un episodio de la comedia Seinfeld, George Costanza dice: "I can sniff out a deal. It is a sixth sense"; a lo que Jerry respondió: "cheapness is not a sense ". Recordarás la sección sobre acciones, donde describimos la estrategia del inversionista multimillonario Warren Buffett. Su base de inversión es el bajo costo: una compañía que valga 10 pero que tenga un precio en el mercado de 5. La primera regla también se conoce como la regla del 15-20 por ciento. Debes encontrar un activo inmobiliario que esté entre un 15 y un 20 por ciento por debajo de su valor del mercado. Buffett solía llamar a este descuento un margen de seguridad. En caso de que necesites deshacerse de la propiedad antes de lo esperado, ese margen de seguridad ayudará a amortiguar las pérdidas. Tienes equidad instantánea en la propiedad y eso también mejorará tus cálculos de rendimiento. Alquilarás el activo referenciado al precio de mercado y no al precio de adquisición.
Regla 2: Lujuria por la ubicación
Ubicación es un concepto que se usa mucho en el sector inmobiliario, pero la mayoría de los inversores no saben lo que realmente significa. Ser subjetivo, el mar y la humedad pueden causar estragos en tu peinado y, por lo tanto, una ubicación en la montaña es óptima. Sin embargo, hay algunos factores objetivos que se aplican a todos los bienes inmuebles.
El primero es la centralidad. Las ciudades son intensas en tierra, energía y agua. Los ayuntamientos se enfrentan al desafío de optimizar el uso del espacio y la utilización de los recursos. La tendencia es la densificación urbana, aumentar el número de unidades de vivienda y espacios de uso mixto por hectária, ya que fomenta la eficiencia y la conservación. Los inversores inmobiliarios deben enfocarse en las ubicaciones centrales donde la densificación es más pronunciada. Hace que una ciudad sea más sostenible y respetuosa con el medio ambiente. Al estar más organizados y llenar los lotes vacíos con espacios compartidos, las ciudades pueden entregar eficientemente agua, electricidad y otros servicios municipales a más personas en una pequeña cantidad de espacio utilizando menos recursos y menos energía.
El segundo es el barrio. El vecindario debe ser estéticamente agradable, de fácil acceso y contar con comodidades de alta calidad. Busca áreas verdes y parques que sean atractivos para las familias, haz un mapa de las alternativas de transporte y movilidad, busca la facilidad de acceso a una ruta de metro o autobús, servicios para compartir bicicletas o scooters eléctricos; una buena indicación de la vitalidad del suburbio es ir allí durante las horas pico del día, llamar a la aplicación Uber y ver cuántos automóviles hay en la región. Si el automóvil más cercano está a 15 minutos, es posible que el vecindario no sea tan deseable o centralizado. También es importante estar atento a las comodidades. ¿Cuántas escuelas y universidades hay en el área o dentro de un viaje decente? Estar cerca de una universidad indica que debería haber una demanda constante de estudiantes como inquilinos.
El tercer factor es el desarrollo. Lo que importa no son sólo las comodidades actuales, sino también las futuras. Los planes para escuelas, hospitales, transporte público u otra infraestructura pública que puedan mejorar el valor de las propiedades en el área. El desarrollo comercial también puede mejorar el valor de la propiedad. Por otro lado, si la ciudad decide convertir su parque cercano en una zona legal de drogas donde la policía no puede ingresar y las agujas limpias se distribuyen al público, es posible que no desees adquirir bienes inmuebles en ese barrio.
En cuarto lugar, debes considerar dónde se encuentra físicamente la propiedad dentro de ese gran barrio. Si está en una calle muy transitada, puedes encontrar precios más baratos, pero la renta que puede solicitar también disminuirá. Manténte alejado de propiedades adyacentes a locales comerciales o estaciones de servicio. También deseas ver cuántos automóviles están estacionados en las calles. Grandes volúmenes indican que está cerca de una iglesia o un centro comunitario que no es deseable. Finalmente, estés atento al éxodo masivo del barrio. Cuentes el número de carteles de venta en el bloque. Si cada segunda casa está en venta, súbete a tu caballo y saca tu lana de allí. Todos estos factores son variables clave en el cálculo de las vacantes esperadas. Cuando compras una propiedad para alquilar, el punto clave es cuánto tiempo va a pasar esa propiedad vacía. Al centrarse en estos cuatro puntos, puedes construir un margen de seguridad para garantizar que ese tiempo se mantenga al mínimo.
Regla 3: No te obsesiones con la casa
Lance Armstrong escribió un libro titulado "No se Trata de la Bicicleta". En la inversión inmobiliaria, no se trata de la casa. Muchas personas creen que una casa es un activo apreciable. Eso no es del todo cierto. Los ladrillos y el mortero son exactamente lo mismo que un automóvil: se deprecian. Es la tierra la que representa el valor subyacente.
Considere los siguientes dos activos inmobiliarios. El activo uno está en una gran parcela de tierra, pero la casa necesita algo de amor y atención. El activo dos está en una parcela de tierra que es de la mitad del tamaño pero la casa está impecable: pisos de madera y acabados súper modernos. Suponga que ambos activos tienen el mismo precio. ¿Cuál elegirías? La mayoría de la gente tomaría lo último. En realidad, la primera sería la mejor inversión. La casa se puede arreglar, renovar y mejorar. La tierra por otro lado no puede. Esto no significa que los precios de la vivienda no suban. Pueden hacer exactamente eso a corto y mediano plazo, pero a largo plazo es la tierra la que sustenta la inversión.
Regla 4: Use el dinero de otras personas (Préstamo a valor)
Other People's Money (OPM) o el dinero de otras personas es un impulsor fundamental de los rendimientos de bienes inmuebles. Las personas ingeniosas y rápidas señalan que el homónimo de esta abreviatura es opio. No dejes que el poder narcótico del dinero de otras personas te engañe. El dinero de otras personas es maravilloso, pero aún debe devolverse.
El apalancamiento es para invertir en bienes raíces lo que el maquillaje es para las actrices de Hollywood: el apalancamiento y el maquillaje hacen que se vean extraordinariamente mejor.
Mira este sencillo cálculo. Un apartamento cuesta $100,000. Suponga que pagas en efectivo por el activo y puedes alquilar el apartamento por $7,000 por año neto con todos los costos y gastos. Tu retorno de la inversión es del 7 por ciento.
Ahora supongamos que, utilizando tus encantos astutos, puedes convencer a tu banco local de que te preste el 80 por ciento del valor del activo a una tasa de interés del 5 por ciento durante 20 años.
Pones $20,000 en el departamento. Tu renta neta después de intereses (que es potencialmente deducible) es de $ 2,000. El retorno de la inversión ahora se calcula no sobre el valor de la propiedad, sino sobre tu inversión inicial de $ 20,000, lo que equivale a un retorno del 10 por ciento.
Puedes decir que el 10 por ciento frente al 7 por ciento realmente no hace mucha diferencia. Para comprender el poder de la capitalización, echa un vistazo a este cálculo rápido. Si invirtiste $ 20,000 durante 20 años a una tasa de interés del 7 por ciento, su valor futuro será de $ 77,393. Este mismo dinero invertido al 10 por ciento crecería a $ 134,550, que es casi el doble sin tener en cuenta los beneficios fiscales de deducir los intereses.
La relación préstamo / valor, que es el porcentaje del valor de la propiedad contra el cual el banco está dispuesto a prestarle, será una variable clave en tus cálculos de rentabilidad. Más equidad en la propiedad se traduce en menos riesgo si hay una recesión en el mercado. Al mismo tiempo, más capital significa que tienes más de tu propio dinero inmovilizado en el acuerdo y tu base de cálculo de rendimiento es mayor. Menos equidad significa más riesgo, pero más rentabilidad potencial. Necesitas encontrar un equilibrio feliz entre riesgo y rendimiento.
Regla 5: Entender el N O I
En el mundo de los millenials, NOI significa “ninguna ofensa intencional”. En términos inmobiliarios, significa “Ingresos operativos netos” y es un cálculo utilizado para analizar la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias.
NOI = Ingresos totales del activo - Gastos operativos totales.
Los ingresos totales incluirían alquileres, tarifas de estacionamiento, costos de lavandería, multas por violaciones a las reglas, como desperdicio de los perros, disturbios de la paz, y desnudez pública. Los gastos operativos totales incluyen los costos de funcionamiento y mantenimiento del edificio, incluidas las primas de seguros, honorarios legales, servicios públicos, impuestos a la propiedad, costos de reparación y honorarios de limpieza. Si desea ser ultra pasivo, también puedes pagar a un tercero para administrar el activo o activos y eso se incluiría en los gastos operativos. Los gastos operativos NO incluyen pagos de capital e intereses sobre préstamos, gastos de capital (como la instalación de un nuevo sistema de calefacción), depreciación y amortización.
Regla 6: Calcular el coeficiente de cobertura del servicio de la deuda
El índice de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) es el índice del ingreso operativo neto (NOI) de una propiedad con respecto al servicio anual de la deuda.
DSCR = NOI / Servicio de deuda anual
Un DSCR de 1 significa que está alcanzando el punto de equilibrio en el sentido de que genera el flujo de efectivo libre suficiente del activo para cubrir tu servicio de deuda anual. No está generando ningún flujo de caja libre. La mayoría de los expertos hablarán de una tasa mínima de 1.2, lo que significa que su NOI está 20 por ciento por encima de su servicio de deuda anual. La olla de oro se ubicará entre 1.3 y 1.4.
Regla 7: Tasa de capitalización
La tasa de capitalización es el NOI dividido por el valor del activo. El desafío con este cálculo es que sólo conoce una de las variables, que es el NOI. Deberás acercarte a valuadores y / o corredores de propiedades para obtener el valor de mercado del activo. Recomiendo ajustar tu estrategia de schmoozing (para impresionar) en función del perfil generacional de los valuadores.
Para los baby boomers, probablemente puedas salir con una botella de whisky escocés y una caja de cubanos (puros, no humanos). La Generación X se puede comprar con entradas para conciertos para U2 o una suscripción a ESPN Plus. Para los millennials, cualquier prenda de vestir de Lululemon o cualquier producto que promueva la multitarea o el minimalismo. Si te encuentras con una generación Z, me han dicho que cualquier cosa, desde los pinceles de maquillaje emoji hasta las líneas de ropa con marca de influencia, será suficiente.
Esta tasa de capitalización se moverá dependiendo de la volatilidad en el mercado. Durante las recesiones económicas, las tasas de capitalización pueden caer entre 3 y 5 por ciento, mientras que durante las alzas del mercado, este retorno podría ser entre 14 y 16 por ciento.
Del 7 al 9 por ciento parece ser el promedio del mercado a largo plazo. Una tasa de ejecución más baja no parece valer la pena. Es importante hacer tu tarea sobre las tasas de tope en el área donde planeas comprar. También es una buena idea rascar el Internet para tener una mejor idea de la actividad económica en la región. Deseas centrarte en las proyecciones de la tasa de crecimiento, las agendas políticas si se acerca una elección y tendencias macroeconómicas.
Regla 8: Elvis está muerto - el efectivo ahora es el rey
Recordarás que al comienzo de este capítulo vimos cómo calcular el valor intrínseco de un activo financiero. Es el valor presente de sus flujos en efectivo. Es por esta razón que los inversores como Buffett encuentran un valor mucho mayor en activos como granjas que generan efectivo y menos valor en productos que no generan efectivo como el Bitcoin. El flujo de caja negativo significa que debes buscar en tu bolsillo para compensar el déficit. El flujo de caja positivo te ayudará a capear las crisis que ocurrirán en el mercado. Una métrica clave que determinará tus flujos de efectivo es la agresividad de tu apalancamiento. Un préstamo de alto valor significa que tus costos de servicio son altos, tus márgenes son más bajos y estás pisando una delgada línea entre solvencia e insolvencia.
Regla 9: Cash on Cash Returns
Este es uno grande. Es el Mount Rushmore de las reglas de inversión inmobiliaria porque define el rendimiento real de tu inversión. ¿Cuánto efectivo está generando en un año determinado dividido por el total de efectivo que invirtiste en los activos? Cuanto menos capital pongas, mayores serán los rendimientos potenciales. Con esta métrica, buscas retornos porcentuales de dos dígitos.
Regla 10: No confíes en los números del vendedor
El vendedor es, por naturaleza, alegre, muy alegre. Se sabe que erran en positivo cuando presentan números de alquiler y gastos a posibles inversores. Su objetivo principal es mover la propiedad y hará todo lo posible dentro de su timón ético para lograr este objetivo. Esto significa que debes hacer tu tarea y analizar la inversión en función de los números reales, y no los números pro forma del agente que podrían inflarse con un cóctel de gases felices.
Regla 11: 50 por ciento para gastos
En una parodia de comedia, Chris Rock habló en defensa de la carne roja: “todos dicen que la carne roja te matará. La carne roja no te matará. La carne verde te matará." En la inversión inmobiliaria, son los gastos los que te van a matar, o más exactamente, es la subestimación de tus gastos lo que te matarán. La regla general es que debes trabajar en gastos no hipotecarios que representan el 50 por ciento del alquiler cobrado. Esto suena alto, pero es prudente errar del lado del conservadurismo. Esta regla se remonta al cálculo del ingreso operativo neto.
Regla 12: La regla del uno por ciento
Este es un cálculo rápido y sucio que puedes hacer sobre la marcha para separar el trigo de la paja. El activo debe generar el 1 por ciento del precio total de compra por mes. Esto significa que si el costo total del activo es de $100,000, debería generar $ 1,000 por mes en renta bruta.
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